Acte necesare la vânzarea unei proprietăți în 2026

Pregătești vânzarea unui imobil? Vezi ce acte sunt cerute de regulă, cine le obține și ce verificări merită făcute înainte de programarea la notar.

Răspuns rapid

Pentru vânzarea unei proprietăți ai nevoie, în mod obișnuit, de actul de proprietate, documentația cadastrală și înscrierea în cartea funciară, certificatul de atestare fiscală, actele de identitate și, pentru clădirile la care legea îl cere, certificatul de performanță energetică. La apartamente se verifică și situația față de asociația de proprietari și utilități. Extrasul de carte funciară pentru autentificare este solicitat de notar. Lista exactă depinde de tipul imobilului și de situația juridică, de aceea dosarul trebuie confirmat din timp cu notarul ales.

Cuprins

O vânzare se pregătește mai ușor dacă documentele sunt verificate înainte de apariția cumpărătorului. Un nume diferit în acte, o modificare a compartimentării care nu apare în releveu sau o sarcină neclarificată în cartea funciară poate amâna semnarea. Ghidul de mai jos oferă un punct de pornire, dar nu înlocuiește verificarea notarului, a unui avocat sau a specialistului cadastral pentru cazul concret.

Lista actelor necesare, pe scurt

Pentru un apartament sau o casă, dosarul de bază poate cuprinde:

actul prin care vânzătorul a dobândit proprietatea;
documentația cadastrală și încheierea de intabulare, după caz;
extrasul de carte funciară pentru autentificare, solicitat de notar;
certificatul de atestare fiscală emis de organul fiscal local;
certificatul de performanță energetică, atunci când este obligatoriu;
documentele privind situația față de asociația de proprietari și utilități, pentru unitățile din condominii;
actele de identitate și documentele de stare civilă relevante;
documente suplimentare dacă există ipotecă, coproprietate, succesiune, procură sau alte particularități.

Pentru terenuri, construcții noi, imobile neintabulate sau proprietăți cu o situație juridică specială, lista poate fi diferită. Dacă ai nevoie de context înainte de acest checklist, consultă și hubul de ghiduri imobiliare Relora.

1. Actul de proprietate

Primul document verificat este actul care arată cum a fost dobândit imobilul. Acesta poate fi, în funcție de situație, un contract de vânzare, un contract de donație, un certificat de moștenitor, un act de partaj, o hotărâre judecătorească definitivă sau un alt titlu valabil.

Ce merită verificat înainte de notar

numele proprietarilor și cotele deținute;
adresa, numărul cadastral și numărul cărții funciare;
dacă descrierea imobilului corespunde situației actuale;
dacă originalul sau duplicatul valabil poate fi prezentat;
dacă dobândirea în timpul căsătoriei impune participarea ori consimțământul soțului sau soției.

Nu toate diferențele au aceeași consecință juridică. Dacă există neconcordanțe, notarul poate indica documentele necesare pentru clarificare înainte de stabilirea semnării.

2. Cadastrul, intabularea și extrasul de carte funciară

Datele cadastrale identifică tehnic imobilul, iar cartea funciară prezintă situația juridică înscrisă. Pentru explicații detaliate despre pași și documente, vezi ghidul Relora despre cadastru și intabulare.

Extras de informare și extras pentru autentificare

Extrasul de carte funciară pentru informare arată situația cadastral-juridică la momentul emiterii: descrierea imobilului, titularii drepturilor și sarcinile înscrise. El este util pentru verificarea preliminară.

La autentificarea unui act prin care se transmite un drept real imobiliar, extrasul pentru autentificare este solicitat de notarul public. Potrivit Legii cadastrului, acesta este valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii. În această perioadă, regula este că nu se fac alte înscrieri în cartea funciară, cu excepția celei pentru care a fost eliberat extrasul.

Dacă releveul nu mai corespunde realității sau suprafața și identificarea imobilului diferă între documente, discută înainte cu notarul și cu o persoană autorizată în cadastru. Nu presupune că orice modificare interioară se rezolvă în ziua vânzării.

3. Certificatul de atestare fiscală

Pentru înstrăinarea unei clădiri sau a unui teren, proprietarul trebuie să prezinte certificatul de atestare fiscală emis de organul fiscal local competent. Documentul confirmă situația obligațiilor către bugetul local pentru bunul înregistrat fiscal.

Codul de procedură fiscală prevede că certificatul se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și este valabil 30 de zile de la emitere. Acestea sunt termene legale generale; modalitatea de depunere și programul efectiv depind de autoritatea locală.

Ce să verifici practic

imobilul să fie înregistrat corect în evidența fiscală;
datele proprietarului și ale bunului să coincidă cu celelalte acte;
obligațiile locale să fie clarificate înainte de solicitare;
certificatul să fie încă valabil la data semnării.

Separat de certificatul local, transferul poate genera obligații fiscale calculate în cadrul procedurii notariale. Pentru context, citește ghidul despre taxele și costurile unei vânzări imobiliare, apoi cere notarului calculul aplicabil situației tale.

4. Certificatul de performanță energetică

Pentru clădirile și unitățile de clădire care intră sub incidența Legii nr. 372/2005, certificatul energetic este elaborat de un auditor energetic pentru clădiri și trebuie pus la dispoziția potențialului cumpărător. Legea prevede, în general, o valabilitate de 10 ani, cu excepția situației în care au loc lucrări de renovare majoră ce modifică performanța energetică.

Nu există un tarif unic pe care să îl putem indica responsabil pentru toate imobilele. Costul și durata serviciului se stabilesc cu auditorul ales, în funcție de clădire și de documentele disponibile.

5. Situația față de asociația de proprietari și utilități

La vânzarea unui apartament sau a unui spațiu dintr-un condominiu, Legea nr. 196/2018 cere dovada situației cotelor de contribuție și a utilităților. Adeverința asociației trebuie să reflecte situația la zi și, dacă există debite, să le menționeze.

Existența unei datorii nu trebuie descrisă simplist ca o interdicție absolută în orice împrejurare. Legea reglementează condiții în care notarul poate autentifica actul și când sunt debite, inclusiv prin acceptarea expresă a preluării lor și acordul creditorului. O astfel de soluție trebuie discutată direct cu notarul și cu părțile implicate.

Dacă imobilul nu are asociație

Pentru o casă sau o unitate fără asociație, notarul va preciza ce dovezi ori declarații sunt necesare privind utilitățile. Păstrează facturile și documentele contractuale disponibile, dar nu presupune că aceeași listă se aplică tuturor furnizorilor.

6. Actele de identitate și starea civilă

Vânzătorii prezintă acte de identitate valabile. În funcție de modul și momentul dobândirii imobilului, pot fi necesare certificatul de căsătorie, convenția matrimonială, hotărârea de divorț, actul de partaj sau alte documente de stare civilă.

Dacă proprietatea are mai mulți titulari, notarul verifică participarea tuturor coproprietarilor ori reprezentarea lor valabilă. Pentru reprezentare este necesară o procură care acoperă actul ce urmează să fie semnat; forma și conținutul trebuie confirmate de notar.

7. Documente pentru situații speciale

Situație	Ce trebuie clarificat înainte de semnare
Ipotecă înscrisă	Condițiile creditorului, documentele pentru rambursare și procedura de radiere.
Succesiune	Certificatul de moștenitor, titularii și înscrierea corectă în cartea funciară.
Coproprietate	Cotele, acordul coproprietarilor și modul de reprezentare.
Imobil dobândit printr-un program garantat de stat	Interdicțiile înscrise, stadiul creditului și acordurile cerute de finanțator sau garant.
Construcție sau compartimentare modificată	Concordanța dintre situația reală, autorizații și documentația cadastrală.
Vânzare prin mandatar	Procura autentică și limitele exacte ale mandatului.

În aceste cazuri, evită să stabilești singur o listă universală. Cere o verificare documentară înainte de promovarea proprietății sau înainte de acceptarea unui avans.

Cum pregătești dosarul, într-o ordine practică

Inventariază actele existente. Notează ce documente sunt originale și ce lipsește.
Compară datele de identificare. Verifică numele, adresa, suprafața, numărul cadastral și cartea funciară.
Cere o verificare preliminară. Notarul poate confirma lista adaptată imobilului și modului de dobândire.
Rezolvă neconcordanțele. Actualizările cadastrale, succesiunea sau radierea unor sarcini pot necesita pași separați.
Solicită documentele cu valabilitate limitată la momentul potrivit. Nu cere certificatul fiscal prea devreme dacă semnarea nu este stabilită.
Pregătește prezentarea pentru cumpărător. O situație documentară clară reduce întrebările și riscul unor amânări.

Dacă încă alegi momentul listării, articolul despre perioada potrivită pentru vânzarea unei locuințe în Iași te ajută să separi pregătirea proprietății de decizia comercială.

Întrebări frecvente

Pot începe promovarea dacă nu am toate actele?

Poți începe discuțiile, dar este prudent să verifici devreme titlul de proprietate, cadastrul și cartea funciară. Dacă accepți un avans înainte să cunoști problemele dosarului, termenele asumate pot deveni greu de respectat.

Cine solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare?

Notarul public îl solicită pentru actul ce urmează să fie autentificat. Proprietarul poate obține separat un extras de informare pentru verificarea preliminară, dar acesta nu îl înlocuiește pe cel pentru autentificare.

Certificatul fiscal este același cu impozitul datorat la vânzare?

Nu. Certificatul fiscal local arată situația obligațiilor față de bugetul local. Impozitul aferent transferului proprietății este o chestiune distinctă, calculată potrivit regulilor fiscale aplicabile tranzacției.

Pot vinde dacă apartamentul are datorii la asociație?

Legea prevede condiții speciale pentru autentificarea unei vânzări când există debite. Adeverința trebuie să menționeze situația reală, iar eventuala preluare a datoriilor presupune condiții și acorduri care trebuie analizate de notar; nu te baza pe o înțelegere verbală.

Certificatul energetic este întotdeauna valabil 10 ani?

Acesta este termenul general prevăzut de lege, dar valabilitatea poate fi afectată de o renovare majoră care modifică performanța energetică. Există și categorii exceptate, astfel că situația clădirii trebuie verificată concret.

Lista este identică pentru apartament, casă și teren?

Nu. Documentele de bază se suprapun, dar terenurile, construcțiile și unitățile din condominii au particularități diferite. Notarul poate cere documente suplimentare în funcție de istoricul și situația juridică a imobilului.

Vrei să pregătești vânzarea fără pași inutili?

Relora Imobiliare te poate ajuta să organizezi informațiile despre proprietate, să stabilești o strategie de prezentare și să discuți din timp ce documente trebuie verificate de specialiști. Poți începe cu o solicitare de evaluare, poți consulta portofoliul actual sau poți discuta cu un consultant Relora.

Important: acest material are caracter informativ. Lista finală a documentelor și efectele juridice ori fiscale se confirmă cu notarul și, după caz, cu avocatul, organul fiscal sau specialistul cadastral.